Wie een (volledig) appartementsgebouw of meerdere appartementen structureel via Airbnb verhuurt, kan niet doen alsof elk appartement louter een afzonderlijke, kleine toeristische logies betreft. De rechtbank van eerste aanleg Antwerpen; Afdeling Antwerpen keek naar de werkelijke uitbating én oordeelde dat daarvoor vooraf een omgevingsvergunning nodig was.
Niet Airbnb zelf, maar het gebruik van het pand
De zaak ging over een gebouw aan de Italiëlei in Antwerpen met 25 appartementen. Die waren vergund om er te wonen. Sinds 2022 werden echter 23 appartementen via Airbnb aangeboden voor toeristische verblijven en kort verblijf.
Dat verschil is essentieel: een pand dat vergund is als woning, mag niet automatisch als toeristische accommodatie worden uitgebaat. Zodra het feitelijke gebruik wijzigt, kan ook een andere stedenbouwkundige functie – en dus een voorafgaande omgevingsvergunning – vereist zijn.
Waarom de vergelijking met een hotel belangrijk is
De vennootschappen voerden aan dat elk appartement apart moest worden bekeken als een kleine toeristische logies. De rechtbank ging daar échter niet in mee. De 23 appartementen vormden samen één georganiseerde en grootschalige toeristische uitbating.
De redenering van de rechtbank is heel herkenbaar: als men elk appartement afzonderlijk zou beoordelen, zou ook een klassiek hotel zijn kamers op papier kunnen opsplitsen in kleine eenheden om de vergunningsplicht te ontwijken.
Dat kan niet de bedoeling zijn. Niet het aantal advertenties of afzonderlijke voordeuren is doorslaggevend, maar wat er in werkelijkheid met het gebouw gebeurt.
Volgens de rechtbank was er daarom zowel een niet-vergunde wijziging van de hoofdfunctie van wonen naar verblijfsrecreatie als een niet-vergunde vermindering van het aantal woongelegenheden van 25 naar 2.
Geen vergunning? De bedragen lopen snel op
De twee vennootschappen kregen elk een geldboete van 28.000 euro, met uitstel gedurende drie jaar. Daarnaast werden inkomsten uit de verhuur verbeurdverklaard voor 37.500 euro en 25.000 euro.
Ook het herstel werd bevolen:
- de toeristische uitbating moest binnen twee maanden worden stopgezet;
- binnen zes maanden moesten de appartementen opnieuw overeenkomstig de woonfunctie te koop of te huur worden aangeboden;
- bij niet-uitvoering dreigde een dwangsom van 1.000 euro per appartement, per dag én per beklaagde.
Wat betekent dit voor eigenaars en investeerders?
Wie één of meerdere appartementen toeristisch wil verhuren, doet er goed aan om vóór de start niet alleen de regels voor toeristische logies, maar ook de stedenbouwkundige toestand van het pand te laten controleren. Zeker bij meerdere eenheden zal de overheid kijken naar de exploitatie als geheel.
Laat daarom minstens nagaan:
- welke functie voor het pand vergund is;
- of de geplande verhuur een functiewijziging inhoudt;
- welke omgevings- en logiesvergunningen nodig zijn;
- welke sancties, herstelmaatregelen en financiële risico’s kunnen volgen bij een inbreuk.
Plannen voor toeristische verhuur?
Overweegt u een appartement, vakantiewoning of volledig gebouw via Airbnb of een ander platform te verhuren? Of wordt u al geconfronteerd met een controle of handhavingsprocedure? Ons team onderzoekt de vergunde toestand, brengt de noodzakelijke vergunningen en risico’s in kaart en begeleidt u bij een aanvraag of geschil.
Moira BLASCETTA Lena HOUTMEYERS
Advocaat-Vennoot Advocaat
