In een recent arrest van het Hof van Beroep te Luik werd de informatieverplichting van de vastgoedmakelaar in het vizier genomen, in het bijzonder de wijze waarop de kandidaat-koper dient ingelicht te worden inzake de aard en toestand van het onroerend goed dat te koop wordt aangeboden.
De informatieverplichting van de vastgoedmakelaar wordt teruggekoppeld aan de beroepsdeontologie waarin onder meer is opgenomen dat hij alle noodzakelijke informatie bij zijn opdrachtgever dient op te vragen. Zijn deontologische plicht gaat echter verder en houdt in dat hij tevens alle passende verificaties dient uit te voeren binnen de grenzen van zijn eigen mogelijkheden.
Deze verplichting tot raadgeving is een contractuele verplichting ten aanzien van zijn opdrachtgever, maar de schending van deze informatie- een raadgevingsverplichting kan tevens door de kandidaat-koper worden ingeroepen als een quasi-delictuele fout.
Indien de vastgoedmakelaar gedragingen stelt die niet in overeenstemming zijn met wat normaliter kan verwacht worden van een normaal voorzichtig en vooruitziend vastgoedmakelaar, kunnen deze gedragingen als een fout beschouwd worden die recht geeft op schadevergoeding in hoofde van de kandidaat-koper voor de geleden en bewezen schade.
In die zin oordeelde het Hof dat de vastgoedmakelaar niet zonder meer blindelings en slaafs de beweringen en stellingen van de opdrachtgever als waar mag aannemen. In hoofde van de vastgoedmakelaar rust een eigen onderzoeksverplichting om na te gaan indien het onroerend goed effectief ‘vrij en onbelast’ is door desnoods zelf hypothecaire getuigschriften op te vragen of door na te gaan indien er geen pachtovereenkomst rust op de percelen die te koop worden aangeboden.
Deze aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar kent een einde vanaf het ogenblik dat een andere professioneel (bijv. notaris) zijn werkzaamheden aanvat. Op dat ogenblik verschuift de aansprakelijkheid naar deze opvolgende professioneel.
De vastgoedmakelaar kan uiteraard enkel aangesproken worden voor de schade die is ontstaan door het niet-naleven van deze informatie- en onderzoeksverplichting. De schade van de kandidaat-koper die zich altijd zou hebben voorgedaan – ongeacht de fout van de vastgoedmakelaar – dient niet vergoed te worden.
Met huidig arrest wordt duidelijk bevestigd dat de opdracht en bijhorende plichten van de vastgoedmakelaar ruimer zijn dan het louter te koop aanbieden van onroerend goed en partijen in contact met elkaar brengen. De vastgoedmakelaar moet kritisch zijn en zelf het nodige initiatief nemen om de staat van het onroerend goed te onderzoeken.
De vastgoedmakelaar is aldus gewaarschuwd en kan zich niet langer verschuilen achter de mededelingen van de opdrachtgever.
Indien u nog bijkomende vragen heeft inzake de aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaars, aarzel dan niet om onze specialisten te contacteren voor advies of bijstand.
Wij staan graag ter uwer beschikking.
Advocaat-vennoot
