Hoewel de indiening van het wetsontwerp betreffende de verplichte verzekering van de tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid van aannemers, architecten en andere dienstverleners in de bouwsector van werken in onroerende staat (en tot wijziging van de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect), heel wat aandacht kreeg, ging de publicatie van de uiteindelijk goedgekeurde wettekst bijna onopgemerkt voorbij.
De wet werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 09.06.2017 en zal pas in werking treden op 01.07.2018.
Deze ruime tijdspanne tussen datum van publicatie en het effectief in werking treden van de wet moet toelaten dat alle betrokkenen zich degelijk kunnen voorbereiden. We mogen inderdaad niet uit het oog verliezen dat het afsluiten van de verzekering een wettelijke verplichting wordt die op een zeer groot aantal werven van toepassing zal zijn zodat ook een zeer groot aantal polissen zal moeten afgesloten worden en dit met alle daarmee gepaard gaande administratie. Een onmiddellijke inwerkingtreding zou irreëel geweest zijn.
Het oogmerk van de wetgever is enerzijds het wegwerken van de discriminatoir geachte ongelijkheid tussen de aannemer die immers geen verplichte aansprakelijkheidsverzekering moest afsluiten en de architect die deze verplichting wél draagt en anderzijds de bescherming van de bouwheer tegen de insolvabiliteit van de partijen met wie hij contracteert.
De krachtlijnen van de wet zijn de volgende.
Behalve de promotor worden alle actoren in het bouwproces waarvan de tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid in het gedrang kan komen als gevolg van handelingen die zij beroepshalve verrichten op in België gelegen woningen, wettelijk verplicht een polis af te sluiten die hun burgerlijke tienjarige aansprakelijkheid dekt zoals deze gedefinieerd wordt in de artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek, dit voor een periode van tien jaar na de aanvaarding van de werken doch beperkt tot de soliditeit, stabiliteit en waterdichtheid van de gesloten ruwbouw, wanneer deze laatste de soliditeit of de stabiliteit van de woning in gevaar brengt.
Dit betreft :
- de aannemer die zich er tegen vergoeding toe verbindt om een bepaald onroerend werk te verrichten op woningen die in België gelegen zijn en waarvoor de tussenkomst van een architect verplicht is.
- de architect wanneer zijn tussenkomst wettelijk verplicht is krachtens artikel 4 van de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect en voor zover de activiteit betrekking heeft op in België uitgevoerde werken en geleverde prestaties.
- de andere dienstverleners in de bouwsector (behalve bouwpromotoren) die zich tegen vergoeding ertoe verbinden om immateriële diensten te verrichten die betrekking hebben op een bepaald onroerend werk op woningen die in België gelegen zijn. Het betreft onroerende werken waarvoor de tussenkomst van de architect wettelijk verplicht is.
Onder aanvaarding van de werken moet in beginsel de definitieve oplevering begrepen worden tenzij er contractueel is bedongen dat de voorlopige oplevering een daad van aan-vaarding betreft en niet slechts de vaststelling van het einde der werken.
Onder woning wordt begrepen : een gebouw bestemd voor bewoning, hetzij een gebouw of het gedeelte van een gebouw, inzonderheid een eengezinswoning of een appartement, dat van bij de aanvang van de onroerende werken wegens zijn aard uitsluitend of hoofdzakelijk is bestemd voor bewoning door een gezin of door een alleenstaande, en waar de verschillende gezinsactiviteiten worden uitgeoefend.
Uitgesloten zijn :
- schade ingevolge radioactiviteit;
- schade voortvloeiend uit lichamelijke letsels ingevolge de blootstelling aan wettelijk verboden producten;
- schade van esthetische aard;
- zuivere immateriële schade;
- zichtbare schade of schade die door de verzekerde is gekend op het moment van voorlopige oplevering of die rechtstreeks volgt uit fouten, gebreken of wanprestaties door hem gekend op het moment van voormelde oplevering;
- schade ingevolge niet-accidentele pollutie;
- meerkosten voortvloeiend uit de wijzigingen en/of verbeteringen aan de woning na schadegeval;
- materiële en immateriële schade lager dan 2 500 euro.
Wordt beschouwd als verzekerde, elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die het beroep van architect, aannemer of andere dienstverlener van de bouwsector uitoefent en die vermeld wordt in de verzekeringsovereenkomst, evenals zijn aangestelden en onderaannemers. Indien de activiteit uitgeoefend wordt door een vennootschap, zijn ook de aansprakelijkheden gedekt van de bestuurders, zaakvoerders, leden van het directiecomité en alle andere organen van de rechtspersoon.
In de verzekeringsovereenkomst mag de dekking van de aansprakelijkheid voor het totaal van de materiële en immateriële schade niet lager zijn dan :
- 500 000 euro, ingeval de waarde van de wederopbouw van het gebouw bestemd voor bewoning 500 000 euro overstijgt;
- de waarde van de wederopbouw van de woning, indien de waarde van de wederopbouw van het gebouw bestemd voor bewoning minder bedraagt dan 500 000 euro.
Deze bedragen zijn gekoppeld aan de ABEX-index.
De verzekeringspolis kan afgesloten worden onder de vorm van een jaarpolis of onder de vorm van een polis per project en kan zowel een individuele polis zijn die de aansprakelijkheid dekt van een welbepaalde verzekeringsplichtige of de vorm aannemen van een globale verzekering voor een totale werf die de aansprakelijkheid dekt van alle op die werf actieve verzekeringsplichtigen. In dat laatste geval moeten de bouwactoren geen eigen individuele polis voor die werf meer afsluiten.
Behoudens het louter afsluiten van de polis, brengt de wet heel wat administratieve verplichtingen met zich mee die ertoe strekken om de bouwheer (en zijn kredietverlener) toe te laten zich te vergewissen van het bestaan van de verzekeringspolis.
De aannemer en de andere dienstverleners in de bouwsector zijn wettelijk verplicht om alvorens de werken te starten een verzekeringsattest te overhandigen aan de bouwheer en aan de architect én zij moeten in staat zijn om op de werf en op eerste verzoek een exemplaar van dat attest te kunnen overhandigen. Het verzekeringsattest wordt daarenboven ook overhandigd aan de RSZ door de aannemer belast met de registratie van de meldingen van werken bedoeld in artikel 30bis, § 7, van de wet van 27 juni 1969 betreffende de maatschappelijke zekerheid der arbeiders.
Bij overdracht van de zakelijke rechten (vb. verkoop van het onroerend goed) voordat de periode van dekking van de tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid verstreken is, moet de notaris zich ervan vergewissen dat de overdrager van het zakelijk recht ook het verzekeringsattest aan de verkrijger overhandigt. Daarenboven, indien het onroerend werk gefinancierd wordt d.m.v. een kredietovereenkomst bedoeld in Boek VII van het Wetboek van economisch recht, moet de kredietverstrekker nagaan of de architecten, de aannemers en de andere dienstverleners in de bouwsector aan de verzekeringsplicht hebben voldaan. De bouwheer overhandigt daartoe aan de kredietgever de verzekeringsattesten.
Ook wat de architect betreft worden verplichtingen ingevoerd. De verzekeringsondernemingen stellen ten laatste op 31 maart van elk jaar aan de Raad van de Orde van Architecten een elektronische lijst ter beschikking van de architecten die bij haar een verzekeringsovereenkomst gesloten hebben en noch de verzekeraar noch de architect kan die polis opzeggen zonder de bevoegde Raad van de Orde van Architecten per aangetekende zending hiervan te hebben verwittigd, ten laatste 15 dagen voor de inwerkingtreding van de opzegging. Trimestrieel bezorgen de verzekeraars aan de Raad van de Orde van Architecten een elektronische lijst van de verzekeringsovereenkomsten die opgezegd of geschorst zijn of waarvan de dekking geschorst werd.
Elke architectuurovereenkomst vermeldt de naam van de verzekeringsonderneming van de architect, diens polisnummer evenals de contactgegevens van de Raad van de Orde van architecten die kan worden geraadpleegd met het oog op de naleving van de verzekeringsplicht.
De aannemer, de architect of de andere dienstverlener in de bouwsector kan er eventueel voor opteren om geen verzekering af te sluiten maar een borgtocht te stellen waarvan de voorwaarden en de nadere regels van neerlegging en vrijmaking door de Koning zullen bepaald worden en die aan dezelfde waarborgvereisten beantwoordt als de verplichte verzekering van de tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid.
Tot zover de krachtlijnen van de wet. Voor een grondiger bespreking, ook voor een advies of de wet van toepassing is op de door u uitgevoerde of voorgenomen werkzaamheden, vindt u ondergetekende ter beschikking voor bespreking.
