De bouwsector in het algemeen, inclusief uw eigen specialiteit, is een sector die erg gevoelig is voor betwistingen. Uw verantwoordelijkheid zal beoordeeld worden in het kader van de verbintenissen die u contractueel op zich nam en de rechter zal in eerste instantie rekening houden met de inhoud van uw contract en dus beoordelen tot welk resultaat u zich verbond of m.a.w. wat de bouwheer van de uitvoering mocht verwachten.
Denk er aan dat een conforme uitvoering volgens de regels der kunst in beginsel een resultaatsverbintenis is, tenzij u anders zou overeenkomen of tenzij de aard van het werk doet concluderen tot een middelenverbintenis. De werken moeten conform uitgevoerd worden, d.w.z. in overeenstemming met wat er overeengekomen werd. Dit alleen al benadrukt de noodzaak om zeer goed te beschrijven welke werken u zal uitvoeren en wat de bouwheer ervan mag verwachten. De werken moeten daarenboven deugdelijk uitgevoerd worden, d.w.z. volgens de regels der kunst of m.a.w. volgens de stand der techniek waarvan elke aannemer geacht wordt deze te kennen. Opnieuw weer benadrukt dit de noodzaak om duidelijk te omschrijven waartoe u zich verbindt en welk resultaat of kenmerk de bouwheer van de uitvoering mag verwachten. Normen zijn vb. in beginsel niet verbindend tenzij zij door de wet algemeen verbindend werden verklaard of tenzij de overeenkomst oplegt dat de werken moeten uitgevoerd worden volgens bestaande normering (NBN). Echter, ook indien zulks niet uitdrukkelijk bedongen werd bestaat er voor de Rechter de mogelijkheid om te oordelen dat de Norm slechts de formele bevestiging is van wat in de techniek al langer gekend is zodat de inhoud van de norm geacht wordt een deel te zijn van de regels der kunst.
Andermaal past het dus om zeer nadrukkelijk te bedingen waartoe u zich als aannemer precies verbindt. Vb. de afwerkingsgraad van een vloer, de kenmerken van een kelder, enz. … . De aannemer is daarenboven geen blinde uitvoerder maar moet de bouwheer (en architect) wijzen op fouten in het concept en/of de materiaalkeuze en gebeurlijk hetzij voorbehoud maken hetzij zelfs weigeren om de werken uit te voeren indien het beoogde resultaat niet kan bereikt worden of er schade dreigt te ontstaan. Ook deze verplichting kan contractueel beperkt worden net zoals het recht op weigering of schorsing van uitvoering best uitdrukkelijk voorzien wordt om onaangename gevolgen te vermijden (vb. contractbreuk wegens niet-uitvoering, overschrijding uitvoeringstermijn, …).
De klassieke aansprakelijkheidsgrond in de bouwsector is uiteraard de tienjarige aansprakelijkheid voor gebreken (al dan niet zichtbaar) waardoor een gebouw geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond (art. 1792 B.W). Deze aansprakelijkheid, gebaseerd op een contractuele fout in de uitvoering, raakt aan de openbare orde, wat wil zeggen dat u ze contractueel niet kan beperken en dit naar bestaan noch naar duur. Toch biedt het contract mogelijkheden om uzelf te beschermen. Bepaal vb. nadrukkelijk waar uw verantwoordelijkheden eindigen en waar deze van de architect en bouwheer beginnen (het Hof van Cassatie heeft recent beslist dat de architect en de aannemer een eventuele in solidum aansprakelijkheid contractueel niet kunnen uitsluiten of beperken, wat het belang benadrukt om hun onderscheiden verbintenissen duidelijk te omschrijven), bepaal gebeurlijk contractueel dat het uit te voeren werk niet als een “gebouw” kan begrepen worden maar vb. wel als een technische uitrusting (vb. levering en uitvoering van een HVAC-toren), beding uitdrukkelijk dat u niet gehouden is tot nazicht of toetsing van het concept en/of de materiaalkeuze en u er mag en moet van uitgaan dat deze een deugdelijke uitvoering toelaten, bepaal uitdrukkelijk de aanvangsdatum van de 10-jarige termijn en denk er aan dat de termijn in de hoofd- en onderaannemingsovereenkomst niet noodzakelijk gezamenlijk aanvangt en verstrijkt, voorzie de mogelijkheid en/of een procedure voor een eis tot contractuele ontlasting van aansprakelijkheid indien de opgelegde materiaal- en/of conceptkeuze volgens u tot een gebrek kan leiden, … enz. … .
Daarnaast is er de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken die niet vallen onder de tienjarige aansprakelijkheid en die de bouwheer redelijkerwijze niet kon kennen op het ogenblik van de oplevering of m.a.w. de aanvaarding van de werken. Deze verantwoordelijkheid is een vinding van de Rechtspraak, niet van de wetgever. Ook hier weer laat een goed opgesteld contact toe om uw rechten te vrijwaren, bv. door deze termijn die normaliter gelijk loopt met deze van de tienjarige aansprakelijkheid uitdrukkelijk in de tijd te beperken, wat binnen de perken van de redelijkheid perfect rechtsgeldig kan zijn of nog door de termijn voorop te stellen waarin gebreken na hun ontdekking moeten gemeld worden op sanctie van verval of door de aard en draagwijdte van de verschuldigde vergoeding of herstelling te omschrijven, enz. … .
Ook is er de klassieke betwisting inzake overschrijding van de uitvoeringstermijn en ook hier weer zullen uw rechten en plichten bepaald worden door de inhoud van uw overeenkomst of het gebrek daar aan. Het tijdig uitvoeren en in staat van oplevering brengen van de werken is in principe een resultaatsverbintenis hoewel de niet tijdige uitvoering nochtans kan te wijten zijn aan redenen die niet aan de aannemer kunnen verweten worden maar vb. aan de bouwheer die wijzigingen in de werken oplegt of meerwerken bestelt. Het past deze mogelijkheid, modaliteiten en gevolgen in de overeenkomst te stipuleren, o.m. het recht van de aannemer om de bouwheer te wijzen op de gevolgen van deze wijzigingen op de uitvoeringstermijn en een aanpassing te eisen. Het aanvaarden van wijzigingen zonder een wijziging van de uitvoeringstermijn te eisen, impliceert het risico dat weerhouden wordt dat de aannemer zich verbond om die termijn nog te respecteren en dat de meerkost daarvoor begrepen was in de meerprijs of gewijzigde aannemingsprijs. Ook is mogelijk dat de termijn niet kan gerespecteerd worden omwille van onvoorzienbare omstandigheden of overmacht. De aannemer zal daarvan de bewijslast dragen. Ook dit benadrukt weeral het belang van een duidelijke contractuele omschrijving. Wordt de uitvoeringstermijn bepaald in werkdagen of kalenderdagen, wordt er rekening gehouden met weerverletdagen, feestdagen, … of verlengen deze de termijn ? Indien immers niet bedongen wordt dat weerverlet de termijn zal verlengen, dan zal geoordeeld worden dat zulks niet het geval is en dat de aannemer bij het beding van de termijn forfaitair rekening gehouden heeft met het feit dat het in België wel eens durft te regenen, te vriezen, te sneeuwen … .
Men dient ook de einddatum correct te omschrijven: is dit de voorlopige oplevering of definitieve oplevering? Vervalt de laattijdigheidsboete van rechtswege of m.a.w. wordt zij verschuldigd door het louter verstrijken van de uitvoeringstermijn of niet? Wordt niet bedongen dat de boete van rechtswege vervalt door het louter verstrijken van de termijn, dan oordeelt de rechtspraak dat er slechts sprake kan zijn van laattijdigheid na aangetekende ingebrekestelling! Werd er geen forfaitaire laattijdigheidsvergoeding bedongen, dan zal er een vergoeding gevorderd kunnen worden naar gemeen recht. Doorgaans zal dit overeenstemmen met de normale huurwaarde van de te bouwen woning maar ook dit weer kan contractueel bedongen worden.
Conclusie: kan u deze risico’s beperken? Jazeker!
Preventief handelen is de boodschap, in het bijzonder door de aard en draagwijdte (inclusief uw voorlichtingsplicht) duidelijk te omschrijven in een geschreven overeenkomst of bestelbon en dit met inbegrip en begrenzing van uw verantwoordelijkheden. Ook een verzekeringsplicht in uw hoofde of deze van uw opdrachtgever (vb. een verzekering ABR) kan hierbij aan bod komen.
Neem dus zeker geen genoegen met algemene voorwaarden en/of een standaard-overeenkomst die u van een collega overnam of van het internet plukte maar stel een overeenkomst op die “op uw maat geschreven is”, aangepast aan uw activiteit én aan de concrete werf.
