Een echtpaar gaf opdracht aan een makelaar om een kandidaat-koper voor de woning te zoeken. Deze opdracht werd exclusief toevertrouwd aan een makelaar voor een duur van zes maanden, nadien stilzwijgend hernieuwbaar voor zes maanden behoudens aangetekende opzeg. Deze opdracht kaderde in de vereffening en verdeling van het gezamenlijk vermogen van partijen na echtscheiding.
Tijdens de eerste stilzwijgende periode van verlenging van het contract werd de overeenkomst opgezegd per aangetekend schrijven van één van beide eigenaars. Binnen de termijn van de tweede periode werd een regeling getroffen door de ex-echtgenoten waarbij de woning werd overgenomen door één van hen.
De makelaar maakte aanspraak op een commissieloon verrekend op de waarde van de helft van de woning en stelde dat deze overname kon worden gelijkgesteld aan een verkoop aan een derde voor de helft van de waarde van de woning. De verkopers betwistten dit en het geschil werd aan de rechtbank voorgelegd.
De rechtbank wees de vordering van de makelaar af onder de navolgende motieven:
1. Recht op commissieloon? (wordt een afstand-deling gelijkgesteld met een verkoop aan derden , voor de helft?)
“De overname door een ex-echtgenoot van het onroerend aandeel van de andere ex-echtgenoot is een interne aangelegenheid tussen beide verkopers-mede-eigenaars en is niet te beschouwen als een verkoop aan een derde. De makelaar kan slechts recht hebben om een commissieloon bij verkoop aan derden hetgeen in casu niet van toepassing is. De makelaar kan niet voorhouden dat hij enige verdienste heeft aan de overname nu hij noch de overnemer heeft aangebracht, noch enige prestatie heeft moeten leveren om deze overname te bewerkstelligen. Op datum overname van de woning door één van de mede-eigenaars is er de facto een einde gekomen aan de overeenkomst met de makelaar.”
2. Recht op schadeloosstelling? (duur van het contract : 6 maanden of 12 maanden?)
“De vraag stelt zich of de overeenkomst nog in voege was op het ogenblik van de ondertekening van het overnamecontract. Indien dit het geval zou zijn, dan staat het vast dat de verkopers tijdens de loop van de overeenkomst met de makelaar hun opdracht hebben teruggetrokken hetgeen als een voortijdige verbreking dient beschouwd te worden en volgens de contractuele voorwaarden recht geeft op een forfaitaire schadevergoeding ten belope van ¾ van het voorziene commissieloon. He staat vast dat één van de kandidaat-verkopers tijdig hun vooropzeg van het contract heeft betekend zodat ten aanzien van deze procespartij de overeenkomst alleszins een einde heeft genomen bij het verstrijken van de eerste contractuele duurtijd. Tengevolge de opzeg door één van de onverdeelde mede-eigenaars binnen deze eerste periode werd het onroerend goed de facto onverkoopbaar in hoofde van de makelaar. De opzeg gegeven door één mede-eigenaar heeft tot gevolg dat de verkoopopdracht in haar geheel ten einde is gekomen, ook al heeft de tweede verkoper niet zelf een opzeg gedaan aan de makelaar. De makelaar wist of hoorde te weten dat wanneer de toestemming tot verkoop van één van de mede-eigenaars kwam te vervallen tengevolge een geldige en tijdige opzeg, de hele opdracht kwam te vervallen aangezien een onverdeelde mede-eigendom niet verkocht kan worden zonder het akkoord van alle mede-eigenaars (artikel 577, §2 B.W.). De verkoopopdracht was derhalve beëindigd bij het verstrijken van de eerste looptijd van zes maanden.”
Advocaat-vennoot
